Prolégomènes sur la responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier

La responsabilité de l'agent immobilier est un vaste sujet dont la maîtrise est une des ambitions du cabinet d'avocats et de conseil juridique MEYER & NOUZHA à Strasbourg.

Le texte ci-dessous a pour seul dessein de présenter quelques règles de base et conseils à destination des professionnels. Il est à consulter avec précautions, et à seul titre d'exemples, tant les situations particulières peuvent toujours se révéler rétives aux principes généraux.

Avant d'appliquer certaines solutions à votre cas particulier, il sera plus prudent de nous consulter.

NOTIONS INTRODUCTIVES

1. – D’après la jurisprudence, l’agent immobilier doit s’assurer que se trouvent réunies : « toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention qu’il contribue à rédiger ». 

2. – L’exécution de cette obligation s’apprécie en fonction : « de la volonté, de la situation et de la connaissance des parties ». 
 

3. – S’agissant d’une obligation de moyens qui pèse sur l’agent, c’est aux demandeurs de rapporter la preuve de la faute.

• vis-à-vis du mandant (le plus souvent le vendeur) : obligation contractuelle de renseignement et devoir de conseil + obligations définies par le mandat : fondées sur l’article 1992 du Code civil ;

• vis-à-vis du non-mandant (l’acquéreur le plus souvent) : obligation délictuelle, fondée sur la conjonction d’une faute, d’un lien de causalité et d’un préjudice.

I. Précautions à prendre en début de transaction

1 – Vérifier l’identité et la capacité des parties

En principe :

« Le défaut de vérification de l'identité exacte et de la capacité de l'acquéreur d'un bien immobilier par le rédacteur du compromis de vente, acte préparatoire à la rédaction de l'acte authentique, ne saurait constituer une faute. » CA RIOM, 1^er mars 2007

L’acte de notoriété dressé par Notaire accompagné de l’acte de propriété et de l’acte de partage, suffisent à prouver la propriété du vendeur. CA PARIS, 20 octobre 2006

Attention toutefois aux couples divorcés (demander l’acte de partage) et aux bien indivis (cas des successions) : ni le mandat de vente, ni le compromis ne seront nuls, mais l’absence de contreseing par les autres co-indivisaires empêchera la vente authentique.

Attention aussi aux servitudes existant dans l’acte de propriété : servitude non aedificandi et de prospect, par exemple. CA PARIS, 22 mai 2007

Exception

Une clause insérée dans le compromis de vente, selon laquelle le vendeur fait son affaire des titres de propriété et des servitudes, ne suffit pas à dédouaner l’agence qui n’a pas pris la précaution de vérifier la réalité du titre de propriété CA PARIS, 22 mai 2007 

Précaution

Pour parer à tout risque ultérieur, une photocopie de la pièce d’identité du vendeur et de l’acquéreur potentiel, de même qu’une vérification rapide de l’acte de propriété s’impose.

2 – Vérifier la solvabilité de l’acquéreur

Principe

« L’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil à l’occasion des opérations réalisées par son entremise, notamment en ce qui concerne la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l’opération, cette obligation, qui est de moyen, doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties » C. Cass. 10 février 1987

L’agent doit justifier par les pièces versées à la procédure avoir accompli les diligences habituellement réalisées par les agences en la matière. C. Cass. 04 mai 1999 

Précaution

La pertinence des éléments de solvabilité doit être vérifiée : exemple quand les acquéreurs sont des retraités, domiciliés dans une caravane et ne sollicitant aucun prêt pour l’acquisition. TGI LAVAL, 3 mars 2008

Ne pas s’en tenir aux apparences ou à une vérification simplement formelle : Le fait de venir en costume de gendarme ne suffit pas à caractériser la solvabilité. CA VERSAILLES, 20 novembre 2007 

3– Ne pas rompre brutalement les pourparlers avec l’acquéreur potentiel récalcitrant

Attention à la rupture abusive des pourparlers pour évincer un acquéreur qui fait durer les choses au profit d’un candidat plus sérieux.

Principe

La rupture abusive peut donner lieu à dédommagement matériels et moraux, même si aucun compromis de vente n’a encore été signé, le caractère abusif résultant de : la soudaineté de la rupture (sans avertissement préalable), l’ancienneté des contacts et l’état d’avancement des pourparlers.TGI VANNES, 3 juillet 2007

Précaution

Informer par écrit et à l’avance l’acquéreur à évincer qu’un autre lui sera préféré.

II. Les principaux cas de mise en cause de l’agence

1– Vices cachés

Principe

L’agence n’est pas responsable des vices cachés, sauf si elle en avait la connaissance.

« Les désordres constatés n’étaient pas visibles au moment de l’acquisition de la maison ; qu’en conséquence, il ne saurait être reproché à l’agence immobilière, seulement professionnelle de l’immobilier et non de la construction, de ne pas avoir avisé les acquéreurs des défauts invisibles pour un non-spécialiste, étant précisé que la fiche descriptive du mandataire et la publicité intervenue ne mentionnent ». CA VERSAILLES, 30 juin 2006 

De surcroît, les compromis de vente comprennent souvent une clause d’exclusion de garantie des vices cachés au bénéfice du vendeur, clause valable entre particulier jusqu’à la preuve du dol du vendeur. Or, le dol du vendeur exonère l’agence, sauf à prouver la collusion entre l’agence et le vendeur.

Pratique

En pratique, un problème de vices cachés entrainera le plus souvent une assignation par l’acquéreur du vendeur et de l’agence, parfois seulement de l’agence, devant le Juge des référés, pour voir ordonner une expertise judiciaire préalable à tout procès.

A ce stade, la pratique unanime des Juges des référés consiste à faire droit à la demande d’expertise, puisqu’elle ne préjuge pas de la responsabilité future de l’agence ou du vendeur, mais sert uniquement à établir la réalité et la preuve du sinistre.

L’agence, alors même qu’elle n’est pas encore reconnue responsable – et ne le sera sans doute jamais – devra mandater un avocat et assister aux réunions d’expertise jusqu’au dépôt du rapport final d’expertise.

a/ Exemple n°1 : l’assainissement

La jurisprudence sur la non-responsabilité de l’agent immobilier qui ne se serait pas renseigné spécifiquement sur l’existence du tout à l’égout n’est pas fixée : il existe des décisions qui la retiennent. CA PARIS : 17 juin 2004

Principe

Les règles relatives à l’assainissement sont codifiées au Code de la santé publique (art. L 1331-1) :

« Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte. »

Le raccordement est donc obligatoire, dans un délai de 2 ans après création du réseau public ; à défaut, l’immeuble reste cependant aliénable, mais il faut prévenir l’acquéreur des travaux à y faire. Pour les immeubles construits hors zone d’assainissement collectif, ils doivent simplement être équipés d’un système autonome.

Exemples pratiques

« L'absence de raccordement au réseau public d'assainissement constitue bien un vice caché au sens des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil. Toutefois, les acheteurs ne rapportant pas la preuve de la mauvaise foi des vendeurs, la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente de l'immeuble doit recevoir application.

La preuve d'un quelconque manquement de l'agent immobilier à ses obligations et en particulier à son devoir de conseil n'est aucunement apportée suite à la vente d'un pavillon non raccordé au tout à l'égout. » CA Rouen 31 mars 2004.

Ne constitue pas un vice caché, l’absence de raccordement au tout à l’égout d’une maison du XVIII^e siècle, isolée en rase campagne. Il appartenait aux acquéreurs de prendre l’initiative de se renseigner et de faire inclure une clause relative au tout à l’égout dans le compromis de vente. CA ROUEN 16 juin 2004. 

« L’agent immobilier, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, est tenu de renseigner exactement l’acquéreur sur les différents équipements d’une maison permettant son habitabilité.Il était à même de vérifier la réalité du raccordement du réseau de la maison à celui de la commune, non pas en procédant à des investigations poussées sur le terrain, mais en sollicitant le justificatif des travaux [de raccordement] ». CA LYON, 19 octobre 2006. 

« La responsabilité de l’agent n’est pas encourue pour n’avoir pas fait d’investigations poussées concernant le tout à l’égout, dès lors qu’il n’y avait pas de raison de mettre en doute les déclarations du vendeur » CA Rouen 31 mars 2004 

Précaution

Demander au vendeur de justifier du raccordement au réseau public d’assainissement dès qu’un doute peut apparaître, en raison par exemple de l’ancienneté ou de la situation du bien

Exemple n°2 : La charpente

Principe 

« Les désordres affectant la charpente n’étaient pas apparents au moment de la vente et la preuve n’était pas rapportée que l’agent immobilier avait eu connaissance eu connaissance du vice caché, ce dont il résulte que le manquement à l’obligation de conseil n’était pas établi » C. Cass. 20 décembre 2000; C. Cass. 16 janvier 2007.

Applications notables

« Engage sa responsabilité civile pour avoir manqué à ses obligation l’agent qui n’ pas informé l’acquéreur sur l’existence d’anciennes attaques de termites sur les bois et menuiserie de la maison d’habitation vendue. Il aurait pu se convaincre de ces anciennes attaques, en sa qualité de professionnel exerçant dans une région infestée de termites, par un contrôle attentif ».

« Le seul fait que les vendeurs connaissaient le vice ne dispensait pas l’agent dans l’exercice de son mandat de les informer clairement des possibilités de vente de l’immeuble en fonction de son état de manière à assurer l’efficacité de la vente qu’il négociait ». CA TOULOUSE, 8 janvier 2002

« L'expert judiciaire précise que les désordres affectant l'immeuble [attaque par des capricornes ] pouvaient être visibles pour des professionnels mais étaient difficilement décelables pour des personnes non averties. »

« En sa qualité de professionnel de l'immobilier, l’agence ne pouvait ignorer les désordres apparents qui, en l'espèce, affectaient l'immeuble vendu par son entremise ; dès lors, en omettant d'informer de l'existence de ceux-ci les acquéreurs, elle a manqué à son devoir de conseil ». C. Cass., 18 avril 1989 

Précaution

Si l’agent immobilier n’est pas, en principe, responsable des vices cachés, il l’est des vices dont il aurait dû soupçonner l’existence, eu égard au contexte ou à son expérience (région infestée par les termites, attaques de capricornes décelable par un professionnel expérimenté...)

2 – La Superficie

Principe 

L’action en diminution du prix de la vente n’est opposable qu’au vendeur, et n’ouvre aucun droit à indemnisation du vendeur par l’agence, car elle constitue une restitution d’un trop-perçu et non un préjudice indemnisable.

« La restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constituait pas un préjudice indemnisable » C. Cass. 25 octobre 2006

De plus, l’agent qui n’a pas mandat de faire mesurer le bien à vendre ne peut pas se voir reprocher 

Exceptions notables

« L’agent qui n’a jamais fait réaliser le mesurage de l’appartement qu’il avait reçu mandat de vendre ni invité son mandataire à faire procéder audit mesurage, a manqué à son obligation de conseil. » CA PARIS, 6 mars 2003 

Précaution

Toujours attirer, par écrit, l’attention du vendeur sur l’absence de mesurage de la superficie par un professionnel, lorsque tel est le cas, pour se constituer la preuve de l’accomplissement de l’obligation de conseil.